«La falta de financiación y de ayudas por parte de las administraciones públicas está suponiendo la expulsión de una parte importante de la población del mercado de la vivienda»

04 - 05 - 2021

ENTREVISTA A OVIDIO PÉREZ, ADMINISTRADOR DE ELASA GRUPO.

 

Su empresa tiene un carácter familiar poco habitual en el sector. ¿Qué fortaleza les aporta esta visión de empresa familiar?

Sin duda, la confianza de nuestros clientes. Para una compañía como la nuestra, que trabajamos en un mercado principalmente comarcal, es esencial que nuestros potenciales clientes nos perciban como lo que realmente somos: una empresa cercana, pegada al territorio, muy involucrada en la economía y la sociedad de la zona, con instalaciones donde poder acudir cuando tienen alguna duda o necesitan que les resuelvan una incidencia. Esa cercanía les aporta un plus de tranquilidad cuando van a afrontar la compra más importante en su vida, como es la adquisición de una vivienda.

¿Qué les diferencia en el sector?

En estos momentos, somos la tercera generación de la familia al frente de la empresa en un sector en el que, efectivamente, cada vez quedan menos empresas con estas características. La promoción inmobiliaria está cambiando y ahora hay nuevos operadores en el mercado, las empresas son cada vez más grandes, con ámbitos de actuación nacional/internacional; en definitiva, nuevos competidores que nos obliga a reinventarnos y adaptarnos a los nuevos tiempos. Pero no quisiéramos perder esa esencia de empresa cercana, que nos ha identificado al largo de mucho tiempo y que, para nosotros, tiene evidentes ventajas con respecto a otras opciones disponibles en el mercado

A lo largo de su dilatada experiencia como empresa, desde 1960, ¿qué cambios más significativos ha visto en el sector? ¿Y qué cambios en sus productos considera más relevantes?

Efectivamente, a lo largo de nuestra trayectoria hemos sido testigos de cómo ha evolucionado el mercado en estos últimos años y del carácter cíclico de sector, con subidas y bajadas casi simétricas: desde el boom de la vivienda a finales de los años 60, con la importancia que empezaba a adquirir la vivienda protegida, a la crisis del petróleo de principios de los 70, la reactivación de la década de 1980, donde a pesar de que los tipos de interés para los préstamos hipotecarios llegaban a rondar el 20% anual, el mercado se mantenía bastante activo y no había problemas de acceso a la financiación (Cajas de Ahorro, Banco Hipotecario, etc). Volvimos a la crisis a principios de los 90 y en los siguientes años, la apuesta decidida del Estado y de la Generalitat Valenciana por los Planes de Vivienda hicieron que la recuperación fuese relativamente rápida y que, sobre todo, se favoreciese el acceso a la primera vivienda destinada al comprador más joven y con menos recursos.

¿Y a partir del año 2000?

A partir del nuevo siglo, con la nueva legislación urbanística, que permitió el importante desarrollo de suelo, y el acceso fácil a la financiación bancaria con tipos bajos, se impulsa la vivienda libre y nos lleva durante casi una década al crecimiento más importante del sector en los últimos 50 años, truncado a partir de 2008 con la crisis financiera. Desde entonces, ha habido muchas más sombras que luces en nuestra actividad y la situación de pandemia actual ha acrecentado dicha sensación.

La tipología de las viviendas también se ha ido adaptando a las diferentes fases que he indicado: de viviendas de tamaño grande, con 4 y hasta 5 habitaciones, para familias más numerosas, a viviendas de VPO de 90 mts2 para parejas jóvenes; una nueva fase de viviendas más grandes  y, posteriormente, vuelta de nuevo a la tipología más reducida, provocada por el encarecimiento del precio de suelo y las exigencias de la nueva legislación edificatoria, ganando peso, sin duda, la vivienda de dos habitaciones destinada sobre todo para el alquiler y las nuevos modelos de familia que han ido apareciendo.

 

¿Cuál es la característica que identifica mejor a las promociones de ELASA GRUPO con respecto a otras del sector?

Nuestra filosofía de empresa siempre ha sido tener muy presente las necesidades de nuestros compradores, nos gusta ponernos en la piel de la persona que entra por la puerta y que quiere comprar uno de nuestros productos. Somos muy meticulosos a la hora de diseñar las distribuciones y de elegir los acabados de las viviendas, y procuramos siempre ofrecer las máximas posibilidades de personalización del producto, ya que entendemos que el comprador va a estar mucho más satisfecho con su compra si puede adaptarse la vivienda a su gusto personal. Ello supone un esfuerzo extra tanto a nivel comercial como en la ejecución de la obra, para nuestro personal técnico, e incluso un sobrecoste en el resultado de la promoción, pero estamos seguros de que esa es la estrategia adecuada y nos produce un retorno muy importante de confianza y tranquilidad, por parte de nuestros clientes. Por eso estamos muy orgullosos de nuestra filosofía, sabemos que no somos los únicos, ya que en el sector que representa PROVIA hay muchas empresas que también lo aplican y, por ello, sabemos que no debemos relajarnos y perseverar en esos criterios.

Cuando hablamos de sector inmobiliario en la provincia de Alicante, se suele pensar en la costa. ¿Qué diferencias ofrece el mercado del interior? Y en el modelo de vivienda o promoción, ¿en que se distingue con respecto a los productos de la costa?

Desde mi perspectiva, las diferencias son importantes y fácilmente explicables. La primera vivienda tiene un componente de más estabilidad, el cliente va a comprar su casa, quizás la primera y posiblemente, la última y es más sensible a parámetros como la calidad de los acabados, las distribuciones, los espacios interiores, la necesidad imperiosa de almacenamiento, los requerimientos de eficiencia energética y el ahorro que conlleva, la comodidad en el uso de las piezas habitables, la importancia del garaje y trastero, la ubicación respecto al entorno urbano y a los servicios públicos (colegios, centros de salud, comercios de productos diarios, etc.). En cambio, el cliente de vivienda vacacional pienso que tiene más en cuenta el aspecto emocional, dado que no es su vivienda habitual y normalmente la va a utilizar en periodos cortos de tiempo, con lo que es más sensible a las vistas al mar, espacios exteriores, terrazas, zonas comunitarias, diseño, etc .

De todas maneras, estas diferencias, en el momento actual, son mucho menos apreciables, el comprador cada vez se va haciendo más exigente y no se conforma que lo que tradicionalmente se le ha ofrecido cuando compra una vivienda; hay muchos más canales de información y la tendencia es que los compradores busquen las ventajas que les ofrecen ambos productos y aspiren a tener una vivienda que le ofrezca lo mejor de cada tipología. Ello explica por qué muchas personas buscan una vivienda de costa para poder vivir todo el año y, al contrario, personas que cambian la costa por la tranquilidad y el entorno de las viviendas de interior. Para nuestro mercado, cada vez es más importante aspectos como las zonas con servicios comunes (piscina, zonas deportivas, etc) y dentro de las posibilidades que da el suelo disponible dentro de los cascos urbanos, procuramos ofrecer ya estos equipamientos.

Y respecto a la capacidad económica de los que compran en el interior y en la costa, ¿hay diferencia?

Efectivamente, hay importantes diferencias en la capacidad económica de los futuros compradores. En la tipología de segunda residencia, el potencial económico de los compradores es, habitualmente, muy superior y ello facilita el acceso a ese tipo de viviendas sin necesidad de acudir, en todo o en parte, a financiación externa. En las viviendas de interior, el perfil de cliente es, en términos generales, más joven y con menos recursos financieros, dado que habitualmente, es comprador de primera vivienda. Y esas especiales características están siendo, a mi modo de ver, un hándicap importante para el acceso a la vivienda de estas personas.

 

¿Cree que faltan ayudas?

Claro, la falta de recursos y de financiación y, sobre todo, de ayudas de algún tipo por parte de las administraciones públicas, están suponiendo la expulsión de una parte importante de la población del mercado de la vivienda. Me gustaría aprovechar este medio para reclamar, una vez más, como llevamos haciendo en PROVIA desde hace ya varios años, la implementación de algún sistema de ayudas públicas (ayudas directas a la entrada, subsidiación de tipos de interés, avales públicos ante las entidades financieras para la parte del precio para la que no se consigue financiación, etc). Desde la desaparición de los Planes de Vivienda, que, con sus luces y sombras, supusieron un empuje importantísimo al mercado de la vivienda en otras épocas, no se ha vuelto a establecer ningún tipo de ayudas públicas para los compradores y eso va en contra de las características intrínsecas del mercado inmobiliario de nuestro país, en el que se piensa más en la adquisición de una vivienda que en la posibilidad del alquiler. No son incompatibles en absoluto y es bueno que coexistan ambos regímenes, pero no parece lógico que la falta de ayudas no permita a los más jóvenes acceder a una vivienda en propiedad, si ese es su deseo. Y no estamos pidiendo nada que en otros países de la U.E. no se esté haciendo – el Estado Italiano, sin ir más lejos, dentro de los planes que para la reactivación la economía postcovid ha presentado ante las autoridades comunitarias, incluye una línea de avales ante las entidades financieras, para facilitar el pago de las cantidades necesarias como entrada para la adquisición de una vivienda.- Creo que esas facilidades darían un impulso muy importante al mercado inmobiliario de nuestro país y por ende, a todos los demás sectores que se ven beneficiados de la fortaleza del mercado de la vivienda.

El mercado demanda nuevas exigencias en cuanto a las promociones, ¿qué incorporaciones en materia de eficiencia energética y sostenibilidad aportan los proyectos de ELASA GRUPO?

Este es un aspecto que está cobrando una importancia capital en los requerimientos de los compradores, y como no podía ser de otra manera, estamos adaptando nuestros proyectos a dichas necesidades. Ya no nos planteamos nuevas promociones que no cuenten con producción de agua caliente sanitaria y calefacción por suelo radiante mediante aerotermia, que para el tipo de proyectos que nosotros desarrollamos, estimamos que es la solución más adecuada en estos momentos. Ello nos permite evitar la solución, poco eficiente y nada práctica, de las placas solares para la producción de agua caliente. Sin embargo, las placas solares fotovoltaicas sí que son una alternativa que ya estamos empezando a barajar; estamos implementando instalaciones en viviendas para clientes particulares para los que estamos ejecutando su vivienda, y eso nos permite testear los ahorros que les va a producir esta tecnología y ver como podremos implementarla en nuestras futuras promociones de viviendas.

De igual modo, todos nuestros proyectos llevan ya carpinterías exteriores con rotura de puente térmico, vidrios doble o triple con cámara de gas argón, y cristales bajos emisivos y con control solar. Además, hemos ejecutado ya dos proyectos con fachadas realizadas mediante el sistema SATE, que han tenido muy buena acogida entre los compradores de esas viviendas, por las ventajas en cuanto a aislamiento que suponen respecto a las soluciones tradicionales. Y estamos ya proyectando nuestras viviendas con sistemas de ventilación forzada con recuperador de calor. Creemos que construir teniendo en cuenta la eficiencia energética y el ahorro y confort que suponen los nuevos sistemas de aislamiento térmico y acústico es ahora indispensable para poder diferenciar el producto inmobiliario de calidad del resto de oferta del mercado.

 

La pandemia ha modificado algunas pautas y hábitos de consumo. ¿Ha notado un interés en el mercado por las promociones del interior? ¿Hay consultas de potenciales clientes sobre promociones en ciudades medias o en municipios rurales?

Efectivamente, creo que la pandemia a acelerado una tendencia que ya se venía observando desde hace algunos años y tiene que ver con las nuevas tipologías de viviendas que antes yo había reseñado y que se traduce en el requerimiento de elementos abiertos donde tener una posibilidad de expansión de la propia vivienda. Me refiero a que casi todas las consultas, por no decir el 100% de los potenciales compradores nos están solicitando viviendas que dispongan de una terraza, grande o pequeña, donde tener esa posibilidad de expansión. Y para compradores con una capacidad de inversión más alta, el objetivo es la vivienda unifamiliar, adosada o pareada, pero con zona verde exterior donde poder tener una zona de esparcimiento y alternativamente, piscina o equipamiento similar. También estamos notando una importante demanda para vivienda unifamiliar aislada, incluso de zonas de suelo rústico, en poblaciones pequeñas de nuestro entorno. Las mejoras en las comunicaciones y la posibilidad del trabajo online han derribado las reticencias sobre ese tipo de producto y en las zonas interiores, a fecha de hoy, es casi imposible encontrar una vivienda con esas características. En contrapartida, el producto inmobiliario sin esas ventajas está teniendo verdaderos problemas para encontrar comprador y se está enfocando más como vivienda destinada al mercado del alquiler.

En materia de venta, ¿cómo ha suplido las restricciones de movilidad de estos últimos meses en las operaciones de promoción, venta y formalización de los contratos?

En nuestro caso realmente tenemos que decir que las restricciones provenientes de los sucesivos estados de alarma no han supuesto un especial problema en cuanto a la reserva de viviendas, formalización de contratos y de escrituras de venta. La gran mayoría de nuestros clientes son de la zona y salvo algunos momentos puntuales de cierres perimetrales, no hemos tenido ningún problema en seguir atendiendo presencialmente a los mismos. Lo que si hemos notado es un mayor interés en la utilización de los medios electrónicos para el envío de información previa de los productos disponibles, y hemos aumentado significativamente las visitas a la página web y a los perfiles de Facebook e Instagram, y los envíos de información vía email. Eso ya era una realidad asentada en nuestro mercado, pero la pandemia ha venido a reforzarla de manera definitiva.

Las zonas de interior y de ciudades medias, ¿tienen mayor cabida las viviendas o construcciones a particulares? ¿Es significativo esta vía de negocio? Si es así, ¿qué ofrece ELASA GRUPO a esta tipología de clientes?

Esta es una vía de negocio que nosotros llevamos desarrollando desde el inicio de nuestra andadura como empresa del sector, dado que tenemos la doble condición de empresa promotora y constructora. Ello nos ha permitido desde siempre, aparte de desarrollar nuestras propias promociones para la venta, trabajar como constructores para particulares de disponen de una parcela o solar y desean ejecutar un proyecto específico y personalizado en la misma. Si bien es cierto en las épocas de mayor demanda en la ejecución de promociones para la venta, los proyectos para particulares estaban en un segundo plano, desde hace más o menos una década hemos notado un gran incremento en la demanda de este servicio por parte de nuestros clientes. Esto tiene que ver con el aumento de la demanda de viviendas unifamiliares aisladas que antes hemos comentado y junto a la mejora en los tipos de interés y las posibilidades de los préstamos hipotecarios para autopromoción, ha hecho que muchas personas se planteen la posibilidad de adquirir una parcela y luego buscar a un empresa constructora de confianza que se encargue del proyecto en su totalidad y que le ofrezca un producto llave en mano, encargándose de todos los trámites administrativos, técnicos y legales de la promoción. Es aquí donde nosotros tenemos unas fortalezas, a las que me refería en la primera pregunta de esta entrevista, que han supuesto un aumento significativo de los encargos de este tipo de proyectos. La cercanía, confianza y trayectoria empresarial son muy importante en la promoción y venta de viviendas, pero son imprescindibles en este tipo de proyectos en los que promotor particular y constructor son, por así decirlo, socios durante el tiempo que dura la ejecución de un proyecto de este tipo.

¿Qué promociones tiene en la actualidad ELASA GRUPO y cuáles tiene en cartera a medio plazo, y dónde?

En estos momentos, acabados de entregar a los propietarios un proyecto de 12 viviendas en Alcoy y hemos terminado de vender nuestro último edificio de 14 viviendas en Cocentaina. En los inicios de la comercialización tenemos un proyecto de 36 viviendas en Denia, que va a suponer nuestra vuelta a desarrollar proyectos en la costa desde que, entre 1987 y 1992, ejecutamos varias promociones en Campello. De igual modo, estamos esperando la licencia para ejecutar las obras de urbanización de una unidad de ejecución de Alcoy, que nos permitirá disponer, esperemos que, a finales de este mismo año, de 30 parcelas para la ejecución de viviendas unifamiliares aisladas. En el mismo tramite de licencia tenemos un proyecto de 26 viviendas en bloque la UA12 de Alcoy y en fase de proyecto básico, un edificio de 12 viviendas en Cocentaina. Esperamos que más pronto de tarde se terminen las restricciones que la situación sanitaria nos ha impuesto desde hace más de un año y podamos volver a retomar nuestra actividad normal y cuando esto llegue, vamos a estar preparados para satisfacer los requerimientos de nuestros clientes con productos de diversas tipologías y características, lo que nos hace afrontar el futuro con optimismo.