04 - 01 - 2024
El encarecimiento de la vivienda se modera al 4,1 % interanual en el cuarto trimestre
El último trimestre del año confirma la desaceleración general y progresiva de los precios residenciales en España. Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales publicada hoy, el valor medio de la vivienda nueva y usada en España muestra un crecimiento interanual del 4,1 % el cuarto trimestre del año y del 1% respecto al trimestre anterior. El ritmo de aumento de los precios, por tanto, se modera frente al 5% interanual del tercer trimestre, el 4,9 % del segundo y 6,3 % del primer trimestre del año, y sitúa la variación media en el conjunto del año 2023 en un 5,1 %.
“El precio de la vivienda tiende paulatinamente hacia el entorno de la estabilización, un movimiento que es consistente con el descenso gradual de la demanda residencial que se observa desde finales de 2022, a medida que comenzó a trasladarse a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés por parte del BCE”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
Los precios residenciales en las zonas de costa continúan reflejando en este trimestre una desaceleración más lenta que la media nacional, lo que, en opinión de Cristina Arias, guarda relación con la “existencia de una mayor demanda de segundas residencias para uso vacacional propio, asociada a un perfil de comprador con alto poder adquisitivo y menos sensible al impacto de la inflación y los tipos de interés a la hora de tomar su decisión de compra”.
En esta línea, destaca en la estadística el dinamismo sostenido de las ciudades costeras de Valencia (+10,6 % interanual) y de Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga, todas ellas con precios en torno a un 9 % superiores a los del cuarto trimestre del año anterior. También las dos mayores capitales, Madrid y Barcelona, han experimentado un ligero impulso en este último trimestre y sitúan en +6,1 % y +3,5 %, respectivamente, la variación interanual en el cuarto trimestre del año (frente al 5,7% y 2 % que registraron en el tercer trimestre).
La vivienda nueva y usada en España se ha revalorizado de media un 38,4 % desde sus mínimos y se encuentra en niveles de precio del primer trimestre de 2011, un 18,3 % por debajo de los máximos del cuarto trimestre de 2007, tras el boom inmobiliario.
Aunque el volumen de compraventas está siendo inferior al de 2022, se mantiene en niveles saludables, aún por encima de las cifras de 2019. “La comparativa con respecto a 2022 de las compraventas mensuales registra un ritmo de contracción cada vez menor, lo que también apunta hacia una estabilización de la demanda en torno a la media histórica de transacciones”, explica Cristina Arias.
En el caso de las hipotecas, impactadas directamente por la subida de tipos de interés y que han descendido de forma más acusada que las compraventas, el indicador mensual también muestra desde septiembre una desaceleración de las caídas interanuales.
El Servicio de Estudios destaca que la economía está mostrando resistencia y, de mantenerse las tendencias que señalan los actuales indicadores macroeconómicos, la moderación de la inflación irá restableciendo el poder adquisitivo de los hogares y la estabilización de los tipos de interés dejaría de penalizar el consumo y dinamizaría las inversiones. “Esta coyuntura apoyaría la estabilización de la demanda en torno a sus niveles medios de transacciones de compra a la par que sostendría los precios en el actual entorno de oferta limitada”, afirma la directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
En las zonas más tensionadas, como los polos de empleo y las Islas Baleares, el elevado nivel de precios puede continuar impulsando el desplazamiento de la demanda local hacia zonas más asequibles.
Los crecimientos interanuales se moderan, aunque mantienen por lo general elevadas cifras positivas. Los mayores incrementos en tasa interanual se localizan en Navarra (+9,6 %), Islas Baleares (+8,1 %) y Comunidad Valenciana (+7,5 %). Tan solo Murcia y Ceuta muestran crecimientos en tasa interanual inferiores al 2 %.
El precio en la Comunidad de Madrid se mantuvo plano (0,0 % trimestral) en el cuarto trimestre respecto al trimestre anterior, mientras que Cataluña registró un aumento del 2,5 %, el segundo más elevado en tasa trimestral por detrás de la Comunidad Valencia (+2,8 %). En líneas generales, el escenario es de estabilización, ya que suben de tres a nueve las regiones con variaciones trimestrales en torno a cero y otras siete se sitúan en el entorno del 1 %.
Islas Baleares supera por tercer trimestre consecutivo el máximo de la serie histórica que alcanzó en el tercer trimestre de 2008. La Comunidad de Madrid es la segunda región más próxima a su referencia máxima del boom inmobiliario, situándose un 8,9 % por debajo. En diez comunidades autónomas la caída acumulada respecto a los máximos todavía supera el 20 %.
Hasta 22 provincias registraron en el cuarto trimestre variaciones prácticamente planas en el entorno del +/-1% respecto al trimestre anterior, con extremos representados por Toledo (-0,7 % trimestral) y Albacete (+3,9 %). Además de Madrid, también las provincias de Ciudad Real y Guipúzcoa registraron una evolución plana respecto al trimestre anterior
En tasa interanual, el grueso de las provincias se mueve en incrementos entre el 3 % y el 5 %, Los mayores crecimientos interanuales se ubican en la costa mediterránea (Almería, Alicante, Valencia), en Islas (Baleares y Santa Cruz de Tenerife) y en el norte (Navarra y Ourense).
En términos de valor unitario, la provincia más cara es Madrid (2.975 €/m2), seguida de Islas Baleares (2.871 €/m2) y Barcelona (2.507 €/m2, Guipúzcoa (2.460 €/m2) y Vizcaya (2.399 €/m2). En el extremo opuesto, los menores valores unitarios se localizan en Ciudad Real (765 €/m2), Cuenca (809 €/m2) y Zamora (866 €/m2).
Las capitales se mantienen en un entorno general de estabilidad, con leves impulsos localizados. Hasta en 21 ciudades la variación de precio no superó el +/-1 % respecto al trimestre respecto al trimestre anterior. Los mayores incrementos en tasa trimestral entre las capitales se localizaron en Valencia (+5,2 %), Guadalajara (+4,6 %) y Santa Cruz de Tenerife (+3,9 %). El precio de la vivienda nueva y usada registró ligeros descensos inferiores al 1 % en siete capitales: Jaén, Segovia, Las Palmas de Gran Canaria, Bilbao, Teruel, Salamanca y Ourense.
Con una perspectiva anual, las capitales donde la vivienda ha experimentado un mayor encarecimiento respecto al cuarto trimestre de 2022 son Guadalajara (+16,8 %), Valencia (+10,6 %), Almería (9,6 %), Santa Cruz de Tenerife (+9,1 %) y Málaga +9,0 %). El valor medio es más barato que hace un año en Palencia (-3,8 %) y Las Palmas de Gran Canaria (-0,8 %).
El valor medio en la ciudad de Palma de Mallorca sigue aumentado su distancia sobre el máximo alcanzado durante la burbuja inmobiliaria y ya se encuentra un 1,8 % por encima, según las tasaciones de Tinsa. Cerca de las referencias de máximos, aunque sin alcanzarlos, se encuentran Madrid (-6,4 %) y Málaga (-7,1 %), además de Ceuta y Melilla. En el extremo opuesto, las capitales que se mantienen más alejadas de sus máximos pre-crisis son Ciudad Real (-44,1 %) y Lleida (-42 %),
Madrid (3.780 €/m2) supera por tercer trimestre consecutivo a Barcelona (3.714 €/m2) como la segunda capital más cara, por detrás San Sebastián (4.225 €/m2). Les siguen a cierta distancia Bilbao (2.757 €/m2) y Palma de Mallorca (2.710 €/m2). Las capitales más baratas se localizan en Castilla y León y Castilla La Mancha y son Zamora (1.068 €/m2), Ciudad Real (1.108€/m2) y Soria (1.118 €/m2).
La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales relevantes por su densidad de población y su volumen de actividad. En el cuarto trimestre de 2023, los mayores incrementos interanuales en el valor medio de la vivienda nueva y usada en este grupo de municipios se localizaron en El Puerto de Santa María (+13,4 %), Badalona (+13,3 %), Talavera de la Reina (+12,5 %), Sagunto (+11,2 %) y Orihuela (+10,9 %).
La totalidad de los distritos de Madrid reflejan incrementos interanuales de precio de cierta intensidad, entre el 3,7 % y el 8,3 %, apoyados por incrementos trimestrales entre el +0,4 % y el +2,1. Los distritos de Chamberí y Barrio de Salamanca, ambos por encima de 5.400 €/m2, destacan con el mayor incremento interanual, por encima del 7 %. En tasa trimestral, los mayores avances correspondieron a Carabanchel, Arganzuela y Barrio de Salamanca.
En Barcelona, la mayor parte de los distritos se mantuvieron prácticamente estables en el entorno del 0 % respecto al trimestre anterior, excepto Sant Martí y Sants-Montjuïc, donde lo precios residenciales se incrementaron entre un 2 % y un 3 % trimestral. Los mayores crecimientos interanuales se dan en Les Corts (+4,5 %) y Sant Martí (+4,1 %).
La ciudad de Valencia destaca este trimestre con subidas trimestrales superiores al 3 % en la mayoría de sus distritos. Jesús y Poblats Marítims rozan el 20 % de incremento de precio medio en el último año y hasta siete distritos más aumentan su precio entre un 11 y un 16 % respecto al cuarto trimestre de 2022, entre ellos, Ciutat Vella, Quatre Carreres y Benicalap.
Zaragoza intensifica el aumento de precios con acusados crecimientos interanuales por encima del 16 % en Barrios Rurales Oeste, en torno al 10 % en Las Fuentes y al 9 % en San José. Estos dos últimos distritos suman los mayores impulsos trimestrales, cercanos al 5 %.
Finalmente, la ciudad de Málaga acentúa la tendencia alcista. Los precios de todos los distritos aumentan respeto al año anterior entre un 6,6 % y un 13,3 %. Los mayores aumentos interanuales de precio se localizan en los distritos Este, Bailén-Miraflores, Centro y Puerto de la Torre, por encima del 9 %.
Dentro del grupo de las principales capitales, Valencia es la que más ha visto revalorizado el valor medio de la vivienda en los últimos 5 años (+7,9 %), seguida de Málaga (6,4 %), Madrid (5,2 %), Zaragoza (5,0 %), Sevilla (4,9 %) y Barcelona (2,1 %).
En el análisis por distritos, las mayores tasas se localizan en la capital valenciana, donde seis distritos muestran una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR a 5 años) de entre el 8,5 % y el 11,3 %. Dos distritos de Málaga (Este y Bailén-Miraflores) y uno en Zaragoza (Las Fuentes) muestran también una tasa de crecimiento superior al 8 % en el último lustro. Entre las dos grandes capitales, Vicálvaro es el distrito con mayor CAGR a 5 años (6,9 %), mientras que en Barcelona lo es Sant Martí, con un 3,2 %.
El esfuerzo teórico anual es un ejercicio realizado por el Servicio de Estudios de Tinsa que simula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
Según este indicador, el esfuerzo de los españoles se ha incrementado hasta situarse en el 34,2 %, muy cerca ya del 35 % considerado la referencia para el nivel de accesibilidad razonable. Aumentan de 6 a 12 el número de provincias que superan este umbral, lideradas por Islas Baleares, con una tasa del 66,5 %, seguida por Málaga, Madrid, Navarra, Barcelona, Santa Cruz de Tenerife, Cádiz, Las Palmas, Guadalajara, Alicante, Huelva y Sevilla.
También en el grupo de las seis mayores capitales por población se ha incrementado el nivel de esfuerzo teórico de compra. Tres de las seis ciudades principales superan incluso la tasa de accesibilidad crítica (45 %). Es el caso de la ciudad de Barcelona, donde sus habitantes destinan de media el 52,3 % de su renta al pago del primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor medio de la vivienda. En Madrid, la tasa alcanza el 48,8 % y en Málaga el 48,2 %.
Las capitales de Sevilla (41,1 %) y Valencia (37,9 %) superan también el nivel de accesibilidad razonable. Zaragoza es la única de las seis grandes capitales españolas que se mantiene por debajo del 35 % de esfuerzo, con una tasa de 30,9 %.
Entrando en el detalle de los distritos de las seis grandes capitales, siete zonas de Barcelona, cinco de Madrid y dos distritos de Málaga superan el 50 % de esfuerzo teórico. Las mayores tasas se localizan en Ciutat Vella, en Barcelona, con una tasa del 70,6 % y en los distritos madrileños de Centro (63,2 %) y Arganzuela (58,9 %).
Cuota hipotecaria mensual
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se sitúa en 143.108 euros en el tercer trimestre (último dato disponible), con una cuota mensual de 694 euros. En Islas Baleares el desembolso mensual medio de las nuevas hipotecas casi duplica la media nacional, al situarse en 1.282 €/mes. Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (963€/mes), Málaga (858 €/mes), Barcelona (856 €/mes) y Guipúzcoa (801€/mes). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Cuenca (399 €/mes), Ciudad Real (402 €/mes) y Jaén (407 €/mes).
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