«El inversor cada vez más exige unos parámetros de sostenibilidad que se adecuen a la normativa europea»

16 - 05 - 2023

Hablamos con Ricardo Maldonado, Director Territorial Levante y Baleares de Gesvalt, que nos cuenta las principales tendencias en el sector inmobiliario, las perspectivas en materia de inversión y las claves vinculadas a la sostenibilidad de los proyectos.

 

Gesvalt tiene una fuerte vinculación con el sector inmobiliario, y una gran experiencia y conocimiento. En estos momentos, ¿cómo definiría el estado y la situación del sector?

El sector se está viendo desafiado por el incremento de los tipos de interés, la inflación, la pérdida de poder adquisitivo, y la amenaza de una recesión económica. Estos factores también nos llevaron a pensar que el precio de la vivienda moderaría su crecimiento e incluso se estabilizaría en 2023.

No obstante, según un nuestro informe trimestral, el precio de la vivienda se ha incrementado un 6,7% en el primer trimestre de 2023 respecto al mismo periodo del año anterior. Esta subida, generalizada por toda España, supone el mayor aumento desde el inicio de la pandemia y se produce tras siete trimestres consecutivos de alzas por encima del 3%. A pesar de todo, los precios todavía no se encuentran ni siquiera cerca de los niveles máximos que se marcaron en 2008. De hecho, todavía se encuentran un 28,3% por debajo de esta cifra.

 

¿Sigue siendo atractiva la inversión, tanto en residencial como en oficina/comercial u otros usos?

En el ámbito residencial, según nuestro último informe de tendencias, estimamos que los activos más atractivos estarán liderados por la vivienda asequible. De hecho, reforzamos esta idea tras las primeras promesas del Gobierno relacionadas con la nueva Ley de Vivienda y sumado a la crisis de oferta que vivimos.

Además, los nuevos conceptos de vivienda como el Build to Rent o el coliving, adaptados a las necesidades de la población más mayor o los jóvenes que no pueden acceder a la compra de una vivienda están marcando la agenda.

En segundo lugar, esperamos que 2023 sea un año estable para la inversión en oficinas, apoyadas por los fondos europeos. Por otro lado, el sector logístico buscará reinventarse y ser más sostenible y tecnológico por lo que apostará por el machine learning o la automatización de procesos.

Además, pronosticamos numerosas oportunidades para los grandes inversores en la adquisición de fincas rústicas. Desde Gesvalt hemos observado un aumento en la demanda de fincas para uso recreativo-residencial derivado del auge del teletrabajo, el desinterés de la población por las zonas urbanas y el envejecimiento de los trabajadores del campo y el consecuente relevo generacional.

 

¿Tal y cómo está la economía y con la nueva Ley de Vivienda, ¿cuál es la previsión en la evolución de precios de la obra nueva y la de segunda mano?

Desde Gesvalt esperamos que antes de final de año sí que se produzca una estabilización del precio de la vivienda e, incluso, leves caídas en determinadas zonas, donde la diferencia entre oferta y demanda no sea tan pronunciada.

De hecho, nuestra estimación es que en este ejercicio se podría producir un ajuste en el volumen de compraventas de viviendas de segunda mano de cerca del 10%. Este fenómeno, a su vez, también podría conllevar un desplazamiento de la demanda hacia el mercado del alquiler, que también se encuentra tensionado.

 

Con el tiempo, la cartera de servicios de Gesvalt ha ido evolucionando, ¿qué ofrece en materia de consultoría a las empresas?

Por un lado, dentro de nuestra área especializada en servicios de sostenibilidad contamos con dos líneas de asesoría. La primera centrada en el sector inmobiliario y destinada a ayudar a obtener las distintas certificaciones energéticas, tanto para los edificios como para la gestión de subvenciones NextGen para la rehabilitación, el asesoramiento en el Benchmark GRESB, o la realización de Due Diligence Medioambiental. Por otra parte, en relación con nuestra área de Corporate Advisory, realizamos procesos de certificación y ratings ESG, auditorías de sostenibilidad e Informes EINF, verificando memorias de sostenibilidad GRI y asesorando en la obtención de financiación verde.

Por otra parte, y relacionado específicamente con estos últimos servicios, contamos con nuestro servicio de consultoría corporativa y financiera. Con él, tratamos de ofrecer a las compañías una valoración integral de todos sus activos, tanto tangibles como intangibles. Para lograrlo analizamos toda su valencia (activo, deuda y fondos propios) en busca de las partes que tienen mayor probabilidad de tener un valor de mercado mayor al que representa su contabilidad.

 

¿Cuál es la especialidad de Gesvalt en materia de consultoría corporativa y financiera en la que está tomando más fuerza?

En el área de consultoría tenemos altas perspectivas de crecimiento en el ámbito de la valoración financiera y de activos fijos, que atendemos desde nuestro departamento de Advisory Services.

En este sentido, estamos percibiendo un aumento en la demanda de valoraciones de los estados financieros de las compañías. También, en cuanto a las valoraciones con finalidades contables y la valoración de intangibles, estamos detectando crecimiento ya que ambas son fundamentales en la toma de decisiones estratégicas, contables, fiscales, financieras y legales.

 

Además, cuenta con una vía de negocio vinculada a la sostenibilidad, ¿qué ofrece en cuanto a certificaciones y auditorías?

Con esta nueva línea de servicios transversales que lanzamos a principios de 2022 ayudamos a empresas y administraciones en materia de eficiencia energética, procesos de descarbonización y cumplimiento con la taxonomía europea, entre otros. En este sentido, estamos especializados en la obtención de certificaciones energéticas para sus edificios, así como en la solicitud de certificados de reconocimiento internacional como los CEE, BREEAM, LEED y VERDE.

También, ayudamos a las compañías a cumplir con las nuevas exigencias regulatoria europeas (CSRD), con la obligación de presentar documentos como Estados de Información No Financiera (EINF) o memorias de sostenibilidad GRI para avalar sus inversiones y actuaciones.

 

¿Puede explicarnos la utilidad de su Due Diligence Ambiental y su forma de trabajo en esta materia en el contexto actual de preocupación por el medio ambiente?

Estos estudios analizan el impacto de distintas áreas de actuación de las compañías, como la gestión de residuos, los aspectos hidrogeológicos o la contaminación de suelo, en lo que estamos especializados. Además, resultan fundamentales a la hora de estudiar la viabilidad de proyectos e inversiones en energías renovables ya que analizan cómo impactan directamente a la determinación del riesgo de la inversión. Hay que tener en cuenta que los fondos y grandes inversores están exigiendo certificaciones de sostenibilidad en los proyectos para decidir si entran o no en la inversión.

 

¿Qué beneficio encuentran las empresas que hacen apuestas en materia de sostenibilidad y registros de huella de carbono?

La principal oportunidad a tener en cuenta es que la inversión en ESG favorece la reputación de la compañía en todos los aspectos. En este sentido, una inversión verde o un compromiso con la neutralidad de carbono repercute en la visibilidad de la compañía, su posicionamiento y su reputación tanto a sus empleados, su público objetivo y consumidores, como a los agentes sociales que la rodean.

También, estas inversiones impactan en el balance económico de la compañía. Esto ocurre porque las compañías tienen que respaldar la inversión sostenible con estudios y análisis previos, que reducen errores y riesgos a la hora de elaborar proyecciones financieras y convierte la inversión en una apuesta segura.

Por todo esto, el asesoramiento en el ámbito de las auditorías energéticas, la financiación verde o las certificaciones y estudios medioambientales resulta fundamental a la hora de invertir en sostenibilidad.

Desde luego el inversor, bien sea una entidad financiera o un fondo internacional, cada vez más exige al vendedor o propietario unos parámetros de sostenibilidad que se adecuen a la normativa europea, y en el que haya situaciones que descarten inversiones, tanto en empresas o como en inmuebles, debido al escaso trabajo o preocupación en este ámbito.